Ruimtelijke ordening, huisvesting en bouwen
NL PLAN staat voor creativiteit, vrijzinnigheid en autonomie. Dit zien we terug in onze visie op het bouwbeleid. Esthetica, schoonheid en eigenzinnigheid horen uitgangspunten te zijn bij nieuwbouw. De regelgeving dient sterk vereenvoudigd te worden, waardoor mensen makkelijker hun eigen ‘droomhuis’ kunnen bouwen. Tegelijkertijd dient de bouw in evenwicht te zijn met natuur en milieu. Zo wil NL PLAN circulair en duurzaam bouwen stimuleren en verbouwing en herbestemming van leegstaande kantoorpanden bevorderen, zodat deze geschikt gemaakt worden voor bewoning.
Duurzaam bouwen betekent niet dat we maar stoppen met de bouw vanwege een stikstofprobleem, want dat is een grotendeels administratief gecreëerd probleem. Om de woningnood op te lossen dienen er voor 2030 meer dan een miljoen woningen bijgebouwd te worden.
Bouwen
Slimmer bouwen
De vraag naar woningen is enorm, waardoor we er niet onderuit komen om meer te bouwen, maar verdichting is niet overal gewenst. NL PLAN wil in eerste instantie verbouwing, functiemenging en herbestemming van leegstaande kantoorpanden stimuleren. Ook vaker inzetten op alternatieve oplossingen en projecten rondom tiny houses (wooneenheid met max 50 vierkante meter oppervlakte), flexwoningen (van een studio van 18 vierkante meter tot een driekamerwoning van 54 vierkante meter) en kangoeroewoningen (twee zelfstandige woningen of wooneenheden onder één dak).
In woonwijken zal er meer verdicht moeten worden, zonder dat dit al te veel ten koste gaat van het woongenot. De overheid moet helpen met “optoppen” van wooncomplexen. Boven op bestaande huizen kunnen vaak nog één of meer woonlagen worden gebouwd. Een oud idee, dat duizenden extra woningen per jaar zou kunnen opleveren. Als bijvoorbeeld 2 procent van de daken in Den Haag benut wordt, dan kan de hofstad 5.000 extra woningen creëren. Technisch is het mogelijk. Compenseer wel de overlast voor de buren.
Het versoepelen van regels voor kamerverhuur en voordeurdelers is ook een voorbeeld. Pas als laatste optie kijkt NL PLAN naar het bouwen in buitengebieden, waarbij duurzaam en circulair bouwen de voorkeur geniet. De bouw van betaalbare sociale huurwoningen moet prioriteit krijgen.
Meer dan een miljoen woningen bouwen voor 2030
Stop de tegenstelling tussen de belofte om meer dan een miljoen woningen te bouwen en de stikstofregels die dat verhinderen. Het stikstofprobleem is een administratief probleem wat weinig met milieu te maken heeft. Om de woningnood op te lossen zullen voor 2030 ongeveer 1.010.000 woningen bijgebouwd moeten worden. Het bouwen staat bijna stil als gevolg van het stikstofbeleid, en daar moet nu een einde aan komen.
Verbeelding en esthetica zijn dragend bij ontwerp
Nederland heeft fantastische architectuur naast afzichtelijke mislukkingen. Esthetica, avontuur en experiment zijn dragend bij het bouwontwerp op aangewezen locaties. Monumentrestauratie en bescheidenheid op andere locaties. Verscheidenheid van ruimte en sfeer vormen het vertrekpunt bij de ruimtelijke ordening.
Budgetoverschrijdingen? Laat aannemers bouwen tegen een vaste prijs
Grote infrastructurele bouwprojecten en verbouwingen worden al jaren geplaagd door forse tijd- en budgetoverschrijdingen. Bekende voorbeelden zijn het tien kilometer lange tracé van de Noord/Zuidlijn in Amsterdam (met 3,1 miljard euro twee keer de prijs), de 160 kilometer lange Betuweroute van de Maasvlakte bij Rotterdam tot de Duitse grens (2,4 miljard euro duurder), het Rijksmuseum (bijna tien jaar gesloten geweest, maar wel 5,5 miljoen euro goedkoper) en het Stedelijk Museum (bijna acht jaar gesloten, 20 miljoen euro meer dan de raming) in de hoofdstad.
En dan hebben we het nog niet over de bestuurlijke lijdensweg van talloze kleinere aanbestedingen van bouwprojecten. Om dit op te lossen horen overheden een vaste bouwprijs en bouwperiode in de contracten op te nemen. Het risico van winst en verlies ligt dan bij de aannemer en die zal er zeker voor zorgen de kosten te minimaliseren en de opleverdatum niet te overschrijden.
Leve de bouwende burger of burgercollectief! Weg met de speculant!
NL PLAN pleit voor ‘organisch bouwen’. Burgers en burgercollectieven krijgen veel ruimere mogelijkheden om hun eigen huis of complex van woningen te bouwen. Gemeenten verkopen kavels niet langer aan ontwikkelaars/speculanten, maar aan bouwende burgers of kleine ondernemende bouw- of verbouwinitiatieven. De woningmarkt zit vol met woonverordeningen en woonorganisaties. Het moet makkelijker worden om kleine of individuele initiatieven op de woningmarkt te ontwikkelen. Esthetica en eigenzinnigheid spelen hierin bij voorkeur een belangrijke rol.
Schep mogelijkheden voor alternatieve woonvormen
In de toekomst zal er naast de traditionele woonvormen groeiende behoefte zijn aan andere soorten van communaal samenwonen. Het bouwbeleid van NL PLAN richt zich meer op alternatieve woonvormen voor bejaarden-, studenten- en ideële of spirituele gemeenschappen.
Omgevingswet biedt een positief perspectief
De Omgevingswet bundelt en moderniseert 26 wetten voor de leefomgeving in één wet. Hierbij gaat het onder meer om wet- en regelgeving over bouwen, milieu, water, ruimtelijke ordening en natuur. De Omgevingswet staat voor een goed evenwicht tussen het benutten en beschermen van de leefomgeving. NL PLAN ziet hierin een positief perspectief en wil dat deze wet wordt toegepast. De Omgevingswet biedt meer ruimte voor burgers om mee te denken met grote bouwprojecten en waarborgt tegelijkertijd de kwaliteit van leefomgeving. Er kan hierdoor niet zomaar gebouwd worden in gebieden die daar ongeschikt voor zijn.
Volkshuisvesting en Woningbouw
Stop de uitverkoop van sociale huurwoningen met lage huren
Wekelijks staan er woningen voor tonnen kosten koper in de etalage. Om dat te financieren heb je een inkomen van driemaal modaal nodig. Doorgaans wordt er flink op de vraagprijs overboden, helemaal op een fraai monumentje in een gewilde buurt niet ver van het centrum van een stad.
Woningcorporaties blijven heilig in de marktwerking geloven. Het blijft dus keihard nodig om paal en perk te stellen aan de verkoop van sociale huurwoningen, vooral die op de begane grond, want eenmaal verkocht komen deze nooit meer terug in het sociale segment. Actiegroepen, bewonersorganisaties, FNV en belangengroepen voor huurders laten hun stem regelmatig horen in voornamelijk grote steden, maar het grote geld blijft regeren en frustreren.
Place based displacement
Makelaars gebruiken ronkende teksten in woningadvertenties. In het Engels vooral naar expats gericht. Kopers worden verleid om een vermogen op te bouwen: buy it, fix it and sell it. Na drie jaar dan, want zo lang duurt de zelfbewoningsclausule.
Als een sociale huurder verhuisd of overleden is, wordt de woning vrijwel altijd verkocht, en dan komt er een nieuwe bevolkingssamenstelling. De sociale huurder krijgt dan in z’n buurtje steeds minder te zoeken. Gentrificatie is volop in ontwikkeling. De negatieve gevolgen ervan worden door buurtbewoners dagelijks gevoeld. In acht jaar actievoeren is in Amsterdam slecht één woning door een corporatie uit de verkoop gehaald.
Place based displacement is een stads-sociologisch begrip: de oorspronkelijke bewoners hebben steeds minder vertrouwde plekken in de buurt: middenstandswinkels weg, ontmoetingsplaatsen weg, alles wordt horeca. De buurt verandert dus zonder dat je bent verhuisd.
Wassen neus
Woningcorporaties voeren een heel eigen vastgoedstrategie. Zij verkopen wat hun goeddunkt, niet gehinderd door welke afspraken zij ooit gemaakt hebben. Het tegengaan van steeds onbetaalbaarder worden van woningen in buurten? Niets mee te maken. Bevorderen dat benedenwoningen beschikbaar komen voor ouderen en mensen met een beperking? Geen boodschap aan. Behoud van grote complexen in het licht van energietransitie en verduurzaming? Niets mee te maken. De prestatieafspraken 2020-2023 (het kader waarbinnen de huurdersvertegenwoordiging en de gemeente samenwerken aan de volkshuisvesting) waren een wassen neus.
Gemarginaliseerd
Het Parool kopte medio oktober: Verkoop sociale huurwoningen wordt gevreesd: Amsterdam stuurt brandbrief naar kabinet met vraag om hulp. In het artikel staat dat de Amsterdamse corporaties de komende vier jaar 10.968 nieuwe sociale huurwoningen willen bouwen, maar dat de huurinkomsten te laag zijn om dat te bekostigen. Men hoort de liberalen al kirren: 'Zie je wel: sociale huur rendeert niet!', maar over dat corporaties al decennialang gemarginaliseerd worden, hoor je ze niet.
Stop de uitverkoop!
Zolang de verkoop ongegeneerd doorgaat verdwijnen elke week weer betaalbare (beneden)woningen. NL PLAN wil een stop van de verkoop. Juist nu is actie belangrijk. Er worden onderhandelingen gevoerd over het beleid van de komende vier jaren. Gemeente en huurderkoepels moeten hun rug recht houden en kunnen daarvoor wel een steuntje in de rug gebruiken.
Huurwet handhaven
De huurwet garandeert stabiele prijzen en blijft in stand. Vaste prijzen vormen een beschermingswal tegenover de grillige en kunstmatige markt. De huurwet geldt nu voor woningen onder de beginhuurprijsgrens van € 808,06 (2023). NL PLAN geeft er de voorkeur aan om de huurwet te laten gelden voor de gehele huurmarkt. Huurprijzenstop en matiging van huurwoningen en bedrijfspanden. De afgelopen jaren zijn de huurprijzen van woningen en kantoren astronomisch gestegen. Anno 1980 was de norm dat 16 tot 22 procent van het inkomen naar woonlasten ging. In de huidige tijd is dat gestegen naar 30 tot 50 procent.
Woningbouwverenigingen zijn sociale instellingen en moeten bouwen
NL PLAN staat voor eigenaarschap en zeggenschap van bewoners over hun leefomgeving. De woningbouwverenigingen horen weer een sociale instelling te zijn, zonder ruimte voor commercialisering. De verzelfstandiging van vereniging naar stichting was een ongewenste ontwikkeling en dient waar mogelijk te worden teruggedraaid. De jaarlijkse miljardenafdracht (verhuurderheffing) aan de staat was desastreus voor de nieuwbouw van sociale huurwoningen. Woningbouwverenigingen worden weer verplicht om hun enorme maatschappelijke kapitalen in te zetten om nieuwe huurwoningen tegen een gunstige prijs te bouwen.
Besloten vennootschappen (bv’s) van woningbouwverenigingen opheffen
In de jaren 90 zijn woningbouwverenigingen van de bewoners ontnomen en ondergebracht in stichtingen. De stichtingsbesturen hebben vervolgens bv’s opgericht om zich te buiten te gaan aan mondiale speculatie in aandelen, derivaten en vastgoed. Deze bv’s dienen met preferentie te worden opgeheven. Woningbouwverenigingen en -stichtingen horen te doen waarvoor ze zijn opgericht: hun middelen exclusief inzetten om oude woningen te beheren en te onderhouden en nieuwe woningen te bouwen.
Geen voorrangsbeleid op de woningmarkt
Elke burger heeft recht op goede huisvesting. Als er al sprake van voorrangsbeleid zou moeten zijn, zal allereerst de lokale bevolking voorrang moeten krijgen. Ook zouden ondernemers en personen met een maatschappelijk beroep dan eerst gefaciliteerd moeten worden. NL PLAN is er tegen dat, door middel van belastingvoordelen, expats de beste kansen hebben op de Nederlandse woningmarkt en daarmee oude bewoners verdringen.
Stop het proberen op te oplossen van het tekort aan (leerling)verpleegkundigen, (leerling)agenten en leerkrachten door hen te lokken met een sociale huurwoning. Dat zijn woningen die toekomen aan mensen die al heel lang op een wachtlijst staan. In plaats daarvan moeten de aanvangssalarissen van deze beroepsgroepen verhoogd worden.
Stop de inkomensafhankelijke huurverhoging
Omdat er geen enkele afspraak over een prestatie van de kant van de verhuurder tegenover staat dient de inkomensafhankelijke huurverhoging gestopt te worden. Huurverhoging koppelen aan inkomen in plaats van aan de kwaliteit of oppervlakte van een woning is een losgeslagen idee geweest.
Leefkwaliteit sociale huurwoning
Bewoners van sociale huurwoningen moeten veel beter beschermd worden tegen het verdienmodel van woningcorporaties. De leefkwaliteit van huurders moet worden beschermd, want het energielabel (EP-W) is bijvoorbeeld niet van toepassing op de bestaande huurwoningen.
Recreatiewoningen permanent bewoonbaar
NL PLAN staat voor eigenaarschap en zeggenschap van bewoners over hun leefomgeving. Het permanent bewoonbaar maken van recreatiewoningen is ook een manier om de druk op de woningmarkt te verminderen.
Navigeer met de rode knoppen hieronder om de rest te lezen.